Cùng với sự phát triển của logistics và chuỗi cung ứng lạnh, kho lạnh ngày càng trở thành một loại hình hạ tầng chuyên dụng trong hệ thống bất động sản công nghiệp. Không chỉ phục vụ lưu trữ, kho lạnh còn đảm nhiệm các công đoạn bảo quản, trung chuyển và phân phối hàng hóa có yêu cầu kiểm soát nhiệt độ. Đặc biệt, sự phát triển của ngành nông sản, thủy sản, thực phẩm và dược phẩm đang thúc đẩy nhu cầu đầu tư kho lạnh tại các khu công nghiệp, trung tâm logistics và khu vực có kết nối thuận lợi với cảng biển, cao tốc và thị trường tiêu thụ.
I. Kho lạnh là gì?
Kho lạnh là công trình lưu trữ được thiết kế với hệ thống lạnh và kết cấu cách nhiệt chuyên dụng, có khả năng kiểm soát và duy trì nhiệt độ, độ ẩm theo yêu cầu của từng nhóm hàng hóa. Khác với kho thông thường, kho lạnh phải đáp ứng đồng thời các yêu cầu về nhiệt độ bảo quản, vật liệu cách nhiệt, công suất hệ thống lạnh, thông gió, kiểm soát độ ẩm và an toàn vận hành.
Tùy theo đặc thù sản phẩm, kho lạnh được phân thành nhiều cấp nhiệt khác nhau: kho mát (0°C – 7°C) thường dùng cho rau củ, trái cây và thực phẩm cần bảo quản mát; kho lạnh (-2°C – 5°C) dành cho thực phẩm tươi sống; kho đông (-18°C – -25°C) phục vụ thịt, cá, thủy hải sản đông lạnh. Đối với dược phẩm, vaccine và công nghệ sinh học, hệ thống bảo quản có thể yêu cầu nhiệt độ sâu hơn, trong đó kho siêu lạnh có thể xuống tới khoảng -80°C.
Vì vậy, khi đầu tư hoặc thuê kho lạnh công nghiệp, doanh nghiệp không chỉ cần quan tâm đến diện tích mà còn phải đánh giá dải nhiệt độ, tải lạnh, tiêu chuẩn cách nhiệt, công suất điện, hệ thống dự phòng và yêu cầu kỹ thuật của từng loại hàng hóa.
Kho lạnh là gì? Tiêu chuẩn bảo quản trong kho lạnh
II. Triển vọng phát triển thị trường kho lạnh Việt Nam
Thị trường kho lạnh Việt Nam đang bước vào giai đoạn mở rộng công suất và chuyên môn hóa, với nhu cầu tăng từ các ngành thủy sản, thực phẩm, thịt, rau quả, bán lẻ hiện đại và dược phẩm. Theo FiinResearch, đến cuối năm 2025, Việt Nam có khoảng 78 đơn vị cung cấp kho lạnh thương mại, với tổng công suất thiết kế hơn 1,4 triệu pallet. Công suất kho lạnh tăng khoảng 10,5% trong giai đoạn 2023–2025, trong khi tỷ lệ lấp đầy bình quân toàn thị trường đạt khoảng 80%.
Nguồn cung kho lạnh hiện vẫn tập trung đáng kể tại khu vực phía Nam, nơi có lợi thế về hệ thống cảng biển, vùng nguyên liệu nông thủy sản và các trung tâm sản xuất, tiêu dùng lớn. Tuy nhiên, miền Bắc đang nổi lên như một thị trường có tiềm năng phát triển, đặc biệt tại Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên và các địa phương có hệ thống khu công nghiệp, cảng biển và cao tốc phát triển. Báo cáo thị trường logistics chuỗi lạnh của Cục Xuất nhập khẩu, Bộ Công Thương cũng xác định Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên cùng một số địa phương phía Bắc là những khu vực đáng chú ý về nguồn cung và nhu cầu kho lạnh.
Đáng chú ý, thị trường đang chuyển dịch từ các kho lạnh đơn lẻ sang mô hình logistics tích hợp, kết hợp kho lạnh, vận tải lạnh, kho ngoại quan và dịch vụ phân phối. Sự phát triển của các trung tâm logistics và khu công nghiệp đang tạo thêm nhu cầu đối với những dự án kho lạnh có vị trí gần cảng biển, cao tốc, vùng sản xuất và trung tâm tiêu thụ.
Với công suất được dự báo tiếp tục mở rộng, FiinResearch ước tính tổng công suất kho lạnh của Việt Nam có thể vượt 1,6 triệu pallet vào năm 2029, với nhiều dự án mới dự kiến đưa vào vận hành trong giai đoạn 2026–2029. Đây là cơ sở cho thấy kho lạnh đang trở thành một phân khúc đáng chú ý trong hệ thống bất động sản công nghiệp và logistics tại Việt Nam.
III. Tiêu chuẩn bảo quản trong kho lạnh của 1 số ngành hàng
Tùy theo đặc thù từng ngành hàng, hệ thống kho lạnh sẽ có những dải nhiệt độ và tiêu chuẩn bảo quản riêng. Dưới đây, Global Land giới thiệu một số tiêu chuẩn bảo quản đặc trưng trong kho lạnh của các nhóm sản phẩm tiêu biểu.
Bảo quản dược phẩm và y tế
Kho lạnh dược phẩm là loại hình kho có yêu cầu kiểm soát điều kiện bảo quản nghiêm ngặt, trong đó nhiệt độ, độ ẩm, ánh sáng và tính liên tục của chuỗi lạnh phải được kiểm soát theo yêu cầu của từng sản phẩm. Tại Việt Nam, hoạt động bảo quản thuốc và nguyên liệu làm thuốc được quy định theo Thực hành tốt bảo quản thuốc (GSP); Thông tư 36/2018/TT-BYT là văn bản nền tảng về GSP và đã được sửa đổi, bổ sung một số nội dung bởi Thông tư 11/2025/TT-BYT.
Đối với các sản phẩm yêu cầu bảo quản lạnh, khoảng nhiệt phổ biến là +2°C đến +8°C. Vaccine cũng chủ yếu được bảo quản trong khoảng này, tuy nhiên một số loại có yêu cầu đặc biệt ở -20°C hoặc -80°C, do đó điều kiện cụ thể phải căn cứ vào hồ sơ và hướng dẫn bảo quản của từng sản phẩm. WHO cũng yêu cầu hệ thống cold chain đối với vaccine phải duy trì điều kiện nhiệt độ phù hợp và có thiết bị theo dõi, cảnh báo khi xảy ra sai lệch.
Về mặt vận hành, kho dược phẩm cần có thiết bị giám sát nhiệt độ, ghi nhận dữ liệu, cảnh báo sai lệch, nguồn điện dự phòng và quy trình xử lý sự cố. Đây là điểm khác biệt quan trọng so với kho lạnh thực phẩm thông thường, bởi một sự cố nhiệt độ kéo dài có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng, độ ổn định và hiệu lực của sản phẩm.
Bảo quản thực phẩm, thủy sản và nông sản
Đối với thực phẩm và nông sản, yêu cầu bảo quản không chỉ tập trung vào nhiệt độ mà còn liên quan đến độ ẩm, thông gió, vệ sinh, kiểm soát nhiễm chéo và thời gian lưu trữ. Nhiệt độ phải được thiết kế theo đặc tính của từng nhóm hàng: thực phẩm tươi thường cần môi trường mát, trong khi thịt, thủy sản và thực phẩm đông lạnh yêu cầu nhiệt độ âm để duy trì trạng thái đông và hạn chế sự phát triển của vi sinh vật.
Đối với thủy sản đông lạnh, yêu cầu kỹ thuật cao hơn do đây là nhóm hàng thường được lưu trữ với khối lượng lớn và phục vụ xuất khẩu. Kho phải đảm bảo khả năng duy trì nhiệt độ ổn định, lưu thông khí lạnh, kiểm soát vệ sinh và bố trí hàng hóa hợp lý. Với kho lạnh thủy sản, các yêu cầu kỹ thuật còn bao gồm thiết bị theo dõi nhiệt độ và khoảng cách bố trí hàng hóa nhằm đảm bảo khí lạnh lưu thông.
Bên cạnh yêu cầu về nhiệt độ, doanh nghiệp thực phẩm có thể áp dụng HACCP để nhận diện và kiểm soát các mối nguy an toàn thực phẩm tại các công đoạn trong chuỗi cung ứng. ISO 22000:2018 cung cấp khung hệ thống quản lý an toàn thực phẩm, tích hợp các nguyên tắc HACCP cùng các chương trình tiên quyết và yêu cầu quản lý trong toàn bộ chuỗi thực phẩm.
Đối với rau củ quả và nông sản, thiết kế kho cần tính đến đặc tính sinh lý của từng loại sản phẩm. Ngoài nhiệt độ, độ ẩm và thông gió có ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ hô hấp, mất nước, hiện tượng ngưng tụ và nguy cơ phát sinh nấm mốc. Vì vậy, không nên áp dụng một mức nhiệt cố định cho toàn bộ nhóm nông sản mà cần xác định điều kiện bảo quản dựa trên từng loại hàng và thời gian lưu kho.
IV. Quy định Phòng cháy Chữa cháy (PCCC) cho kho lạnh
Khi đầu tư xây dựng kho lạnh công nghiệp, hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) là một trong những hạng mục cần được tính toán ngay từ giai đoạn thiết kế. Đặc thù kho lạnh thường có diện tích lớn, chiều cao lưu trữ cao, mật độ hàng hóa lớn và sử dụng vật liệu cách nhiệt nên yêu cầu về giải pháp PCCC cần được xác định phù hợp với quy mô, công năng, kết cấu và loại hàng hóa của từng dự án.
Hệ thống chữa cháy tự động
Tùy theo quy mô và tính chất công trình, kho có thể phải bố trí hệ thống chữa cháy tự động, kết hợp với hệ thống báo cháy, cấp nước chữa cháy và các thiết bị PCCC khác theo thiết kế được thẩm duyệt. Đối với kho có chiều cao lưu trữ lớn hoặc mật độ hàng hóa cao, giải pháp có thể sử dụng các loại đầu phun chuyên dụng như ESFR (Early Suppression Fast Response) nhằm phát hiện và kiểm soát đám cháy sớm, hạn chế cháy lan trong khu vực lưu trữ.
Kết cấu kho và vật liệu cách nhiệt
Vật liệu sử dụng cho vách, trần, cửa và các bộ phận cách nhiệt của kho lạnh cần được lựa chọn phù hợp với yêu cầu an toàn cháy của công trình. Đặc biệt, vật liệu lõi panel cách nhiệt cần được xem xét về khả năng cháy, lan truyền ngọn lửa và phát sinh khói. Việc lựa chọn vật liệu ngay từ đầu có ảnh hưởng trực tiếp đến giải pháp PCCC, chi phí đầu tư và khả năng đáp ứng yêu cầu thẩm duyệt.
Kệ hàng và tổ chức không gian lưu trữ
Hệ thống kệ phải được thiết kế phù hợp với tải trọng và chiều cao lưu trữ, đồng thời đảm bảo khoảng cách cần thiết cho lưu thông, thoát nạn và tiếp cận chữa cháy. Việc bố trí hàng hóa quá sát trần, vách hoặc thiết bị chữa cháy có thể ảnh hưởng đến hiệu quả kiểm soát đám cháy. Vì vậy, chiều cao xếp hàng, khoảng cách giữa các dãy kệ và lối đi cần được tính toán đồng bộ với thiết kế PCCC.
Nguồn điện và phương án dự phòng
Kho lạnh phụ thuộc lớn vào hệ thống điện để duy trì nhiệt độ bảo quản. Do đó, ngoài yêu cầu PCCC, chủ đầu tư cần tính toán nguồn điện dự phòng, máy phát điện và khả năng duy trì các hệ thống thiết yếu khi xảy ra sự cố. Việc này vừa đảm bảo an toàn công trình vừa hạn chế nguy cơ hàng hóa bị ảnh hưởng khi hệ thống lạnh ngừng hoạt động.
Đối với dự án kho lạnh, PCCC cần được xem xét đồng thời với kết cấu kho, vật liệu cách nhiệt, hệ thống lạnh, điện và phương án vận hành, thay vì chỉ bổ sung sau khi công trình đã hoàn thiện. Điều này giúp chủ đầu tư chủ động về chi phí, tiến độ pháp lý và khả năng khai thác kho về lâu dài.
Tìm hiểu thêm: Hệ thống PCCC kho xưởng công nghiệp
Trên đây Global land đã cung cấp tới bạn đọc thông tin tổng quan về kho lạnh Việt Nam, hy vọng có thể mang tới những thông tin hữu ích tới quý độc giả. Xem thêm các bài viết khác của Global Land tại đây.
——————–